Лена, как администратор форума, присоединяюсь к благодарностям. Подобные сообщения обогащают контент и помогают многим людям найти ответы на вопросы. Ничто не заменит личный опыт :)
Вид для печати
Лена, как администратор форума, присоединяюсь к благодарностям. Подобные сообщения обогащают контент и помогают многим людям найти ответы на вопросы. Ничто не заменит личный опыт :)
Пожалуйста!
По себе знаю, как хочется иногда прочесть инфу о каком-либо процессе от и до. Пусть даже и с долей субъективизма. Кстати, сейчас по прошествии времени понимаю, что все-таки все не так сложно с покупкой жилья в Португалии. Особенно если сравнить с Москвой-) Вот вроде и на русском все говорят, а поди ж ты..
Спасибо за рассказ. Думаем о приобретение недвижимости в Португалии. Как я понял, вы владеете португальским, что нельзя сказать обо мне. Насколько это серьезная проблема, Что посоветуете?
А какая комиссия посредника? Задаю вопрос потому, что после первого пристрелочного запроса появились сразу три человека, наперебой себя рекламирующих. Когда я обозначил бюджет (до 80 тыс. евро) - все дружно испарились. Такая сумма неинтересна? Я не претендовал на Дворец Республики, лишь в пределах большого Лишбоа. Был соблазн пошутить и написать, что я пропустил два нуля, но потом решил сохранить нервы - свои и чужие. Итак, действительно ли посредники живо реагируют лишь на крупные сделки?
В Португалии с комиссией все очень просто. Комиссию платит продавец, поэтому покупатель даже не знает, какая она ;). На самом деле комиссия агентств составляет 4-6%, в среднем 5% и оплачивается, как я уже сказала, продавцом. На недвижимость, ценой до 100 тыс. евро, комиссия фиксированная и составляет обычно 5 тыс. евро. Если в сделке участвуют 2 агента, один со стороны покупателя, а другой со стороны продавца, то комиссионные делятся пополам, так что, в любом случае, на покупателе это никак не отражается. В зоне Большого Лиссабона вполне удовлетворительные, не новые апартаменты, но в хорошем состоянии и в не плохих районах по цене 65-85 тыс. евро. Если вы хотите новые апартаменты с видом на океан :o, то все агенты испарятся, так как они не волшебники. Удачи!
в случае продажи комиссия что-то вроде 10%. Комиссия агентству. Сколько с этого имеет риэлтор - я не знаю. Комиссию агентству всегда платит продавец или арендодатель.
По-моему, не в сумме сделки дело, а скорее в риэлторах. Я в свое время общалась с кучей, имею в виду переписку. До конкретных действий дошли единицы. Ну а тот, с которым я работала, он просто работает на совесть.
Мой бюджет был на 15-20 тыс евро меньше
Возможно ли оформить покупку на мужа и жену (в долях) одновременно? Как я понимаю, документы о наличии недвижимости в будущем окажутся полезными при получении визы. Или владельцем должен быть кто-то один?
Все как раз наоборот! Невозможно сделать покупку на одного супруга в Португалии. Недвижимость оформляется только на обоих. Если один из супругов не присутствует на заключении контракта, то второй должен предоставить свидетельство о браке и доверенность. После этого он должен подписать контракт от имени другого супруга.
В что такое справка о месте регистрации (адресе) в стране проживания?
Ну, например, вот так (если речь идёт о РФ).
Если речь идёт о предоставлении справки в какую-либо организацию в Португалии, то нужно не забыть о переводе.
московские-то точно, но кто ж их знает, как оно в Португалии-)
---------------------------------
Тамошние, похоже, работают, как в Мозамбике (товарищ там работал, рассказывал). Из личного опыта - три дня назад написал два сообщения по Скайп риэлтеру. До сих пор жду ответа. На сообщение по вайберу не ответил никто из трех, хотя подтвердили контакт. По телефону решил не звонить, чтобы ненароком не обидеть хрупкую душевную конфигурацию нелепыми вопросами. Они там вообще работают или это уже филиал Греции?
В развитие темы. На 12 запросов ответил лишь один человек. Узнав, что речь о сумме до 80 тыс., пропал. Через два дня возникла дама, которая, сославшись на синьора, предложила вариант за 135. На первом этаже в новостройке. В округе - пустырь. Это будет ареа перфейта, заверила она. Всего через 30 лет. Что-то мне не очень все это понятно. Рассказы про счастливое завтра уже сегодня начинают напоминать истории за небольшие деньги.
Для тех, кто собирается сослаться на московские цены - да, однушка в Бутово стоит (якобы) до 100 тыс, а тут Эуропа. Да, на разных сайтах представлены красивые виллы с бассейнами и т.д. от 350 тыс. При разговоре с риелтором выясняется, что все совсем не так - обременение или еще куча причин. Короче, будьте крайне внимательны! Удачи всем!
Полезное познавательное видео по теме, если кому интересно...
https://youtu.be/T7FdNaxH0ns
Хорошее видео, полезное
Подскажите, пожалуйста какова сейчас процедура заверения справки о доходах в консульском отделе посольства Португалии в Москве?
Я думаю, что за наиболее актуальной и достоверной информацией лучше обратиться непосредственно в консульство. Новый консул, новые порядки, получивших услуги за это время не так много, поэтому информации мало.
К слову, не очень понятно, что именно подразумевается под "заверением справки о доходах". Заверение перевода? Если да, то судя по ветке про студенческие визы, халява с заверением простых переводов на месте закончилась и нужно приносить нотариальные и кто-то писал даже, что и с заверением (апостилем?) минюста.
В итоге была приобретена квартира в Синтре. Цена - почти 110 тыс, из них 9 взяла себе риэлтерская контора за оформление доков и прочие услуги, включая юридическую чистоту сделки. Спустя год посыпались извещения из налоговой - не уплачено то, не уплачено се. В итоге оказалось, что прежние хозяева не платили почти 7 лет и долг превысил 10 тыс евро. Два срочных перелета в Лиссабон, тонна бумаг, охи и вздохи, все разводят руками и не понимают, как такое могло случиться. От судебной перспективы отбились, но впечатлений получено немеряно. Еще раз призываю - будьте бдительны! Контора, кстати, не рога и копыта - Remax
Быть может кому-то пригодится то, что я нарыла в интренете. Это то, что действительно сейчас:
Дело покупка недв в Португалии - так я назвала страничку в своем блокноте. Здесь без систематизации, копировала по мере появления информации, так что , уж, простите, есть повторы.Ищите то, что нужно. Но эти советы нужно учесть, так как можно быть обманутым без знания этих тонкостей. Перевод гугл, может быть не везде подправила, так что не судите строго.
При покупке недвижимости: надо узнать, что дом отвечает всем юридическим требованиям, есть ли залоги и кредиты, если кондоминиум, то надо подойти к администрации кондоминиума и узнать, какие прежний владелец имел квоты и какова сумма расходов на общие нужды.
Узнать сумму налога на недвижимость - налоговая инспекция, узнать свободна ли собственность от наследников, не находится ли она в аренде, или в пользовании третьими лицами.
Узнать дату постройки дома и историю тех, кто строил такие дома, посмотреть их строения.
Помнить, что в домах окнами на север прохладнее летом, но более высокие затраты на отопление и они более восприимчивы к проблемам влаги. Дом с окнами на восток имеет солнце утром, а юг и запад большие требования от пребывания на солнце.
Обратите внимание на состояние фасада, так как расходы на техобслуж и ремонт в кондоминиумах высоки.
Убедитесь, что нет трещин, отвалившейся плитки или признаков проникновения влаги.
В квартире (доме) обратите внимание на трещины, наличия плесени, влаги и на состояние сохранности материала. Проверьте состояние специальных шкафов на кухне, нет ли признаков деградации, проверьте состояние водных объектов, газа и электроэнергии. Владелец должен предоставить сертификат на потребление эл. энергии.
Проверьте качество отверстий, дверей, окон, наличие солнечных панелей. Узнайте, что относится к общему имуществу кондоминиума (парки, бассейны, сад), так как это могут быть весьма значительные суммы. Учтите эволюцию рынка недвижимости:будет ли повышаться или снижаться цена на дом.
Обратите внимание на инфраструктуру вокруг, узнайте, что за соседи вокруг
Исламская пословица рекомендует: прежде чем рассматривать дом, рассматривайте соседей. Отлично советы, на наш взгляд. В конце концов, неизбежно, будет делиться частью вашей жизни с этими людьми в течение многих лет. При покупке дома, мета разговор с соседями и принять к сведению этот совет: если у них есть много чего, чтобы рассказать о нынешних владельцах, то это признак того, что бы "держать ухо востро".
ГДЕ НАЙТИ ДОМ ВАШЕЙ МЕЧТЫ?
_________________________________________
Независимый юрист обязателен, если не хотите потом проблем и острожнее с земляками! Не полагайтесь исключительно на рекомендации тех, кто финансово заинтересован (юрист агентства не подходит)
Закон о суброгации:покупатели недвижимости получают с недвижимостью и все долги, в том числе налоги, ипотеку, коммунальные платежи. Не покупать без адвоката! Адвокат должен убедиться, что собственность свободна от долгов и гарантий с помощью сертификата регистрации. Договор должен быть подписан, как можно быстрее после завершения проверок.
Надо знать, что недвижимость может быть построена без утвержденного плана, построенна нелегально, без разрешения на строительство и естественно, что могут быть долги. Если предлагается не указывать полную стоимость, то впоследствии потеряете на оплате налога, на приросте капитала и при отказе можно также нарваться на не возврат денег.
Недостроенное имущество также может иметь подводные камни и прокурор может заставить сломать постройки. Здание должно быть в собственности и все коммунальные услуги продведены, вся инфрастуктура должна существовать:дороги, стоянки, внешнее освещение, озеленение, вода, канализация, электричество,телефон, услуги. Строитель должен предоставить гарантии покупателям от банка, что застройщик не разориться до завершения строительства.
__________________________________________________ _____
Due Diligence - это процесс, в ходе которого агент исследует недвижимость или новую разработку, чтобы убедиться, что все, что было обещано в ходе маркетинга, действительно доставлено после продажи. Каждый аспект свойства должен быть проанализирован во время этого процесса.
Это ответственность агентов, чтобы гарантировать, что все законно и на борту с собственностью, но как это достигнуто?
Лучший подход - нанять специально обученных юристов (желательно со строительным образованием), которые рассмотрят все следующие аспекты собственности:
Кому принадлежит проект, земля и / или недвижимость?
Продавцы являются владельцами и могут свободно продавать.
Все необходимые разрешения на планирование были предоставлены и должным образом соблюдены.
У собственности нет просроченной задолженности.
Нет проблем с планированием.
Банковское финансирование было обеспечено.
Там нет необычных условий с продажей.
Контракты представлены на английском и португальском языках.
Страхование застройщика было обеспечено для новой сборки.
10-летнее структурное страхование было надежным.
__________________________________________
Агент по недвижимости должен членом профессиональной ассоциации(AMI), общества по недвижимости или Ассоциации медиаторов Алгарве (AMA). Это отбражается в лицензии.
Если платите через агента, то убедитесь, что они переводятся на другой счет (предпочтительно облигационный).
______________________________-
Если агент проявдяет мало интереса к тому, чтобы выяснить, что Вы хотите - ищите агента в другом месте.Агент может попросить подписать документ на работу с ним прежде, чем будет показывать недвижимость (чтобы защитить себя). Учтите, что агенты не работают по субботом и воскресеньям и в свой обед.
Делайте заметки о понравившейся недвижимости, фотографируйте, отмечайте на карте.Больше внимания на недостатки. Не позволяйте давить на себя.Адвоката лучше нанимать независимого и самостоятельно, а не по рекомендации агента. (он может получать процент от такой сделки)
_______________________________________________
Дополнительные расходы при покупке.
Покупатели должны остерегаться того, чтобы объявить цену, которая намного ниже реальной стоимости, для которых имеются жесткие санкции. Ставка платы при покупке недвижимости в Португалии может включать в себя следующее:
налог на передачу недвижимости от 2 до 8% в зависимости от ст-ти жилья (только недвижимость при перепродаже);
Налог на добавленную стоимость - 19% (новые строения только);
Гонорары нотариуса, примерно 153 евро плюс еще за дополнительные расходы за поправки в документе 1,25 евро;
Юридические сборы: 1-2% от покупной цены, может быть от фактической работы, но не меннее 1000 евро. Тарифы надо согласовать заранее в договоре с юристом.;
Закон о регистрации: от 0,75-1% от стоимости недвижимости;
Плата инспектору землемеру(если он используется) от 550 до 800 евро(по желанию);
сборы на агента по продаже:
Агенту:5-10% - оплачивается продавцом;
сборы (только новые строения) на подключение коммунальных услуг - вода, газ,электричество, установка счетчиков.
Большинство налогов оплачиваются покупателем или входят в стоимость. Всякий раз, вы должны точно знать какова общая цена будет до подписания контракта. Обратите внимание, что налог на передачу (SISA), оплата нотариального акта и регистрационные сборы не применяются при покупке имущества, принадлежащего оффшорной компании.
Ежегодный муниципальный налог-IMI: в Албуфейра 0,5%;Лоле- 0,4%. Если размер налога IMI не превышает 250 евро, то он выплачивается в апреле каждого года. Если сумма налога выше, то она выплачивается равными частями 2 или 3 раза в год, в апреле и ноябре или апреле, июле и ноябре соответственно.
_______________________________________________
Независимый юрист! должен:
Due Diligence - это процесс, в ходе которого независимый агент исследует недвижимость или новую разработку, чтобы убедиться, что все, что было обещано в ходе маркетинга, действительно доставлено после продажи. Каждый аспект свойства должен быть проанализирован во время этого процесса.
Это ответственность агентов, чтобы гарантировать, что все законно и на борту с собственностью, но как это достигнуто?
Лучший подход - нанять специально обученных юристов, которые рассмотрят все следующие аспекты собственности:
Кому принадлежит проект, земля и / или недвижимость?
Продавцы являются владельцами и могут свободно продавать.
Все необходимые разрешения на планирование были предоставлены и должным образом соблюдены.
У собственности нет просроченной задолженности.
Нет проблем с планированием.
Банковское финансирование было обеспечено.
Там нет необычных условий с продажей.
Контракты представлены на английском и португальском языках.
Страхование застройщика было обеспечено для новой сборки.
10-летнее структурное страхование было надежным.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Акт передачи права пользования недвижимостью
Акт предусматривает, что покупатель получает право собственности на имущество со всеми неотъемлемыми правами.
Гарантирует, что название это здорово, продавец является законным владелец имеет право продавать и нет никаких препятствий для реализации ипотеки или перепродажи.
_________________________________________
Контрольный список
Получить официальные записи о собственности в Земельной книге:
-Лот: зарегистрированы как земли для строительства
-Сельские земли: проверить PDM и конкретные правила для разрешения на строительство
-Готовое жилье или часть здания (фракция)
-Получить справку на имущество, зарегистрированное в ЗАГСе Land и налоговой администрации, гарантируя, что нет никаких гарантий, связанные с правом собственности (ипотеки, неделимого). Убедитесь, что это от имени продавца
-Подтвердите получение всех лицензий. Дома, построенные после 1951 года должны быть лицензии на жительство. В случае зданий, построенных после 30 марта 2004 года, наличие помещений Техническое кроме лицензии пребывания потребуется.
- Посмотреть Муниципальный генеральный план (PDM) и проверить, нет ли общественных работ проекта, влияющие на стоимость имущества, которые могут повредить вам.
!В случае сельскохозяйственных земель, соседи имеют право первого отказа.
__________________________________________________ ____
Необходимые документы
Чтобы зарегистрировать покупку и продажу долговых договора продавец будет обязан предоставить следующие документы:
-Содержание сертификата Земельного Кадастра, действителен в течение 6 месяцев, выданная Управлением земельных книг
- Земельная книжка, выданная налоговой службой, в которой имущество зарегистрировано и есть отметка об уплате налога, которая действует в течение одного года
- Свидетельство Матрица, действительна в течение 6 месяцев, выданная налоговой службой в отсутствии Справочник здания?????
- Недвижимость должна иметь действующую лицензию на строительство,она выдается муниципалитетом, если строительство здания производилось позднее 13 августа 1951 года. Наличие лицензии на использование является необходимым условием для правовой продажи, которая предполагает предыдущее корректное разрешение на строительство.
- Земля и здания имеют различные налоговые отчеты, так должно подтвердить существование обоих.
Договор купли-продажи
Это соглашение устанавливает условия сделки, такие как личность владельца, подробное описание имущества, в пределах земельных, записей, налогового идентификационного номера, цена покупки, значения сигнала и даты написания.
Обычно контракт подписывается в течение 30 дней с даты бронирования. На этом этапе, и покупатель будет платить предварительный залог - депозит (между 10% и 30%).
В Португалии, стороны по договору обязаны в договоре купли-продажиописать детали работы: описание недвижимости, цену, форму оплаты, дату продажи, гарантии, санкции и т.д.
Пока договор купли-продажи не подписан, продавец не несет никаких обязательств. Стоит помнить, что должно быть добавлено к договору необходимые положения, которые защищают покупателя в любой ситуации, что это не ваша ответственность, если сделка поставлена под угрозу. Например, получение ипотечного кредита или разрешение на строительство может раздвинуть границы ожидаемого времени.
Депозит: Если покупатель отказывается от покупки, то он теряет внесенный залог. Если продавец отказывается от продажи, покупателю будет возмещена сумма вашего депозита и ему будет оплачена компенсация, как правило, на сумму депозита
Документы, необходимые:
Налоговая карточка покупателя и продавца
Удостоверение личности или паспорт: покупатель и продавец
Последняя проверка: Незадолго до подписания акта, желательно, посетить недвижимость и проверить, что здание находится в том же состоянии, как тогда, когда покупатель его посетил. Вы должны также подтвердить, что все оборудование включено в договор и установлены правильно.(это важно, так как во время процесса согласования хозяин может вывезти оборудование и еще то, что должно принадлежать покупателю по договору.
Нотариальный акт (документ)
Если вам нужно взять кредит в банке, вы должны зарегистрировать ипотеку в ЗАГСе. Земля и дело с Временным приобретения регистрации.
После оплаты муниципального налога на обременение передачи недвижимости (IMT), будьте готовы подписать акт.
Акт будет подписан в присутствии компетентного органа, легализующего акт (см информацию о Simplex выше), что подтверждает передачу права собственности.
Компетентный орган должен проверить личность сторон и действительность сделки, как юридическую сторону и с фискальной точки зрения. Это тот документ, который дает покупателю право собственности на имущество. Тем не менее, следует отметить, что наиболее важным при покупке дома является регистрация собственности в земельном кадастре. Только после регистрации решение о продаже недвижимости может быть исполнено в отношении третьих сторон.
Длительность процесса продажи:
5-20 дней, чтобы получить сертификат контента и матрицу сертификат
1 недели до 1 месяца, чтобы получить лицензию корпуса, если продавец ее не имеет
От 1 недели до 1 месяца до согласования условий договора купли-продажи
2 недель до 3 месяцев, чтобы подписать акт и оплатить остаток продавцу
Один месяц для завершения сделки путем регистрации в Земельном реестре от имени покупателя
_________________________________________________
Текст слишком длинный. См.продолжение в следующем комменте
Спасибо за очень подробную информацию!
Может кто сталкивался с ипотечным кредитом в Португалии. Интересует, если 2х летняя резиденция, но есть контракт, IRS и т.д. есть смысл обращаться в банк?
Банк может выдать кредит и без резиденции -- его больше интересует доход и т.п.
Также могут быть разные условия кредита для граждан, для резидентов и для не резидентов. Зайдите в несколько банков и попросите сделать вам расчёт (это делается бесплатно) -- посмотрите, сравните, поймёте какие где условия.
Получение инн. Если у вас есть в Португалии знакомый, конечно, вы его можете привести в налоговую и попросить за вас поручиться. Это тоже самое, как взять кредит и попросить вашего знакомого поручиться за вас. Но учитывая тот факт, что не у каждого есть знакомые в Португалии, и не каждый готов будет за вас поручиться – то лучше сразу идти цивилизованным путем – за вас поручится специальная компания, которая в дальнейшем, до момента получения резиденции – будет являться вашим налоговым представителем. За определенную плату , разумеется. Но согласно законодательству. Как правило риэлтор на месте всегда вам поможет в этом вопросе.
Здравствуйте Ольга, NIF трудный вопрос для многих, кто хочет остаться в стране. Я проживаю 20 лет в Португалии, задав вопрос своим знакомым, хотят ли они стать поручителем...категорическ й ответ нет. Тот, кто поручится должен понимать, что если у прибившего в страну появятся фин. задолженность он будет нести ответственность.
Как крутит этот вопрос риелтор не знаю. Думаю, что там тоже кот в мешке спрятан.
Мой сайт, там же контакты если вам известно как это делает риелтор сообщите.