Покупка квартиры в Португалии.

[Dmitry_Berez]

Подскажите, если располагаете информацией:
как обстоят дела с просмотром выбранных квартир по выходным. Риэлторы/собственники в Португалии это практикуют?
Иными словами, можно ли рассчитывать на сбб и вскр как на полноценные дни для просмотра квартир и деловых встреч, с вопросами недвижимости связанными?

заранее спасибо.

Да, мы смотрели и в выходные. Но при этом, график посещений согласовывали заблаговременно, через агента.

[Zabava]

Да, мы смотрели и в выходные. Но при этом, график посещений согласовывали заблаговременно, через агента.

спасибо!

[Zabava]

Здравствуйте, обычно риелторы работают почти 24 часа в сутки, (говорю по собственному опыту, я работаю в фирме по продаже недвижимости), но это тоже смотря какая фирма

московские-то точно, но кто ж их знает, как оно в Португалии-)

[Zabava]

В двух частях.
Часть I
Перед началом сложных масштабных дел я люблю ознакомиться с опытом людей, которые соответствующий путь уже прошли. К сожалению, им делятся немногие. Поэтому нужную информацию порой приходится собирать по крупицам. Что, впрочем, тоже увлекательно. Именно поэтому я хочу описать процесс покупки жилья в Португалии as is.
Все, что будет описано ниже, не претендует на истину в последней инстанции и содержит известную долю субъективизма и душевных порывов-)
Предвосхищая основной вопрос: "Да, это сложно, но вполне реально и интересно". Недвижимость в Португалии может купить любой желающий, но это не дает преимуществ при натурализации/получение ВНЖ. Если только суммарная стоимость недвижимости не превышает 500.000 euro. В этом случае собственник имеет право на так называемую "золотую визу". Не мой случай.
Жилье в Португалии так же, как и в России, можно приобрести, уплатив полную сумму или взяв ипотеку. Но для получения ипотеки в Португалии (под вожделенные 4-5%) неплохо в Португалии же и работать. Как,
например, сделала семья моих друзей во Франции: они купили дом в ипотеку, но при условии, что оба работают во Франции, платят налоги, социалку и ведут себя как добропорядочные французы.
То есть россиянину теоретически получить ипотеку в Португалии можно, практически - нереально. Замечу, что существуют конторы, в том числе основанные нашими соотечественниками, которые обещают помощь и при получении ипотеки. Как они это делают, не знаю. Я располагала определенной суммой на покупку и в ее пределах собиралась искать квартиру.
Как раз в то время, когда я исследовала рынок португальской недвижимости, сестра посоветовала мне
посмотреть выпуски передачи "Хочу дом за рубежом". Любопытно. Суть: люди, располагающие определенным бюджетом, приезжают в страну на просмотр недвижимости. Им показывают 3 варианта с ценой чуть ниже бюджета, равной бюджету и превышающей его. На тот момент было снято 16 выпусков: по 4 в каждой из стран - Болгарии, Кипре, Черногории и Испании - наиболее популярных среди россиян в плане инвестиций в недвижимость. Домики там порой демострировались наиприятнейшие. Единственное: бюджет в 70.000 euro на квартиру в Болгарии, названный крайне ограниченным, не раз заставлял меня восклицать: "Guys, что вы знаете об ограниченном бюджете?!" Но, у богатых, как известно, свои причуды-). Мой бюджет составлял 65.000-67.000 euro на все-про-все. Однако программа мне все равно понравилась.
С чего стоить начать? Я начала с получения визы, потому как у меня ее не было.
А с чего стоит начать поиск? С электронных досок объявлений. Их несколько, например, casa.sapo.net, olx.pt. Но пользоваться лучше сразу: olx.pt. Olx.pt - аналог нашего avito.ru: те же разделы от одежды и украшений до недвижимости.
Я не сразу разобралась с сайтом, благо, наткнулась в жж на свежий пост, посвященный жизни в Португалии, и в комментариях к тому посту получила ответы на свои вопросы. Путаница возникла из-за особенностей административного деления в Португалии. Если провести параллель с Москвой, Московской и Калужской областями, то им будут соответствовать:
1. Москва - região Lisboa, conselho Lisboa
2. Московская область, Химки - região Lisboa, concelho Amadora
3. Калужская область, Балабаново - região Setúbal, concelho Almada
То есть região - область, concelho - город. Более мелкое деление - freguesia-община - это район Большого города, так сказать, городок. Например, freguesia Almada - это городок, где я в итоге и купила квартиру. А freguesia Alfama в Лиссабоне - это тот самый район, где поют фаду, с которым у меня прохладные отношения-)
Особенность olx.pt в том, что последовательный выбор região->conselho->freguesia спрятан в один выпадающий список.
По итогам онлайн-поиска квартир я составила список объектов, которые мне понравились. Люблю систематизацию и ничего с собой поделать не могу-)
Затем я "прошерстила" список еще раз, выделив для себя лучшие предложения, и инициировала следующий этап. Оговорюсь, что все это происходило в начале февраля, то есть за полтора месяца до поездки, целью которой должны были стать просмотр квартир и, если повезет, заключение предварительного договора.
Следующим этапом стали письмена: письмена тем, кто представлял тот или иной объект. То есть агентам недвижимости. Частично нужная информация есть на сайте olx.pt: название агентства и/или его филиала в случае крупного агентства. Если таковой информации нет, письмо можно отправить через форму на сайте olx.pt.
Я делала веерную рассылку с одним текстом письма множеству адресатов, добиваясь тем самым контактов с реальными людьми. И по мере того, как люди отвечали (естественно не все), я аккуратно вписывала их контактные данные: имена, телефоны, электронную почту в мой файл с предпочтительными вариантами. Конечной целью было договориться заранее о встрече в определенный день при чем так, чтобы риэлтор подготовил(а) список объектов к просмотру. Так как времени на просмотр квартир у меня было по минимуму - неделя.
Не все риэлторы соглашались работать по такой схеме: кто-то просто не отвечал, кто-то ограничивался отписками вроде: "Приезжайте, заходите к нам в офис и мы обязательно вам поможем". Договариваться о встрече за 3 недели - это не для португальцев с их amanhã de manhã. Однако, забегая вперед, скажу, что именно эта схема: договориться заранее о встрече, встретиться и получить точный график посещения объектов - и сработал. Ну или он просто оказался для меня предпочтительнее остальных манер взаимодействия в силу характера.
Помимо самостоятельного просмотра квартир я воспользовалась также контактами агентов, полученных от знакомых, уже уехавших или купивших недвижимость в Португалии. И с одним из этих "контактов" мы работали очень плотно и продуктивно. Скажем так, я делала на них максимальную ставку. Русскоязычное агентство, очень адекватные, четкие и аккуратные сотрудницы.
С ними (как и с риэлторами, которых я находила самостоятельно) вышел такой эпизод. Все шло хорошо, Наталья и Марина слали мне варианты к просмотру, мы конструктивно общались, и тут вдруг прилетает от них письмо: "Елена, нам стало известно, что вы работаете также с другими агентами. Просим определиться [уже сейчас] с агентом и т.п". По-моему, в России такая схема никого не удивит: когда человек ищет квартиру, он носится так от квартиры к квартире и от агента к агенту, что пятки сверкают. Но в Португалии, оказывается, "так не принято". Подобные претензии я получила трижды и трижды объяснила свою позицию: "Выбираю квартиру, а не агента. Чем лучше будут подходить ваши предложения под мои запросы, тем выше вероятность заключения сделки именно с вами". Дважды получила отказ сотрудничать после такого письма, но в случае Марины и Натальи (на которых я очень надеялась), мы пришли к компромиссу.
К сожалению, в итоге случилось именно то, чего они опасались. Я ушла к другому агенту. Хотя к этому конкретному агентству и агентам у меня никаких нареканий: просто понравилась другая квартира..
А для чего вообще самостоятельно смотреть квартиры и весь этот "головняк" с перепиской и прочим? Почему действительно не довериться одному конкретному человеку, и пусть он делает свою работу?!
Мое мнение: вполне можно довериться. То, что вы будете работать с агентством (а не прямым собственником), 99% из 100. А еще скорее - даже с цепочкой агентов. Но для покупателя это ничего не меняет. Комиссию в Португалии платит продавец. При работе с одним человеком, как мне кажется, очень важно озвучить свои критерии как можно четче. Однако, если есть время и желание, можно заняться поиском и самостоятельно хотя бы для того, чтобы держать руку на пульсе и иметь представление о том, что есть на рынке.
Какие документы нужны для покупки недвижимости?
До поездки нужно подготовить справку из ЖКО/выписку из домовой книги о том, что вы проживаете по такому-то адресу в России. Это необходимо для открытия счета в португальском банке. Справку нужно перевести на португальский или английский. Я переводила в Португалии. Возможно, дешевле будет сделать перевод в России. Также в банке попросят какие-либо чеки об оплате коммунальных услуг, что дополнительно призвано доказать ваше проживание по указанному российскому адресу.
Хотя кириллица для португальцев равна иероглифам, с квитанциями им спокойнее. У меня квитанций не было по той простой причине, что по адресу прописки оплату производят родители-)
Также в банке иногда просят (зависит от банка) справку с работы. У нас такие справки делают как на русском, так и на английском, поэтому с этим проблем не было. Знакомая рассказывала мне, как она в банке за неимением подобной справки показала пропуск на работу (разумеется на русском языке), и это сработало.
Однако, самой главной "вещью", необходимой в Португалии, для покупки недвижимости, открытия счета в банке и всех официальных телодвижений вообще, является NIF - Número de identificação fiscal - ИНН. Основная сложность в получении NIF для россиян связана с тем, что нам, как не гражданам ЕС, нужен поручитель-португалец (или приравненный к нему в правах и обязанностях человек). Пишут, что поручитель несет какую-то ответственность в случае неуплаты налогов тем, за кого он поручился. Но по факту поручитель нужен главным образом для того, чтобы был адрес, контакт, на который можно слать корреспонденцию. То есть во Францию или Италию португальские налоговые службы письмо отправить могут, а в Россию нет. Наталья и Марина из русскоязычного агентства активно продвигали то ли дочернюю, то ли дружественную агентству контору, которая призвана заниматься налоговыми делами нерезидентов Португалии. Услуги стоят 170-200 euro в год. К сожалению, мне пришлось заплатить эти деньги, хотя на данный момент мой NIF уже "имеет" другого поручителя. Спишем эти 170euro на непредвиденные расходы. В том смысле, что обойти подобные траты поможет только опыт.
Провоз денег
Для заключения предварительной сделки (promessa), необходимо передать продавцу [обычно] 10% от стоимости недвижимости, так называемый sinal - задаток. Сумма, которая для продавца является гарантией заинтересованности покупателя, а для покупателя гарантией снятия объекта с продажи. В случае, если окончательная сделка (escritura) не состоялась по вине покупателя, 10% ему не возвращаются. Если сделка срывается по вине продавца, он возмещает покупателю сумму задатка в двойном размере. Стало быть нужно определенную сумму денег иметь на руках. Как доставить ее в Португалию - каждый решает сам. Если уже есть банковский счет в Португалии, все просто: безналичный перевод. Мне только предстояло открыть счет, поэтому деньги я везла в виде кеша. Благо сумма небольшая. Но так как я брала с запасом, мне пришлось сумму декларировать. По российским законам вывозить и ввозить наличными можно не более 10.000$ без декларации. Ходят слухи, что есть ограничения на ввоз наличных и в Португалию, но на момент поездки я об этом не слышала и потому не заморачивалась-)
С декларированием налички никаких проблем нет. Бланки легко гуглятся, их можно заполнить заранее, а можно и непосредственно на таможне. Я, как истинный педант заполнила их заранее (да еще и на 2 языках), но оказалось неправильно (из-за перелета с пересадкой), поэтому в красном коридоре мне пришлось бланк перезаполнить. Пожилой таможенник, которому явно было скучно - все же большинство людей идут через зеленый коридор - помог мне с заполнением. И собственно все. Кстати, справка с таможни может понадобиться в португальском банке, если вы захотите наличные деньги (крупную сумму) положить на свой счет.Так банк пытается обезопасить себя от денег неизвестного происхождения.
Итак, я везла с собой что-то около 8.000 euro. В рюкзаке, в специальном пакетике. А потом хранила их в своей комнате на квартире у девушки, которую нашла через airbnb.com. Комната не запиралась, жильцов там было порядочно, хозяйка о цели моего путешествия знала. Деньги остались в целости и сохранности. Я не сторонник оголтелого оптимизма, но паранойю терпеть не могу.
За неделю до поездки у меня уже был ориентировочный график просмотров.
Признаться, я очень переживала: как все пойдет? Смогу ли я что-то подобрать, уложившись в бюджет и так, чтобы квартира мне понравилась? Как я буду общаться с риэлторами, ведь среди них только одно агентство русскоязычное? Как я буду общаться со служащими банков, налоговых служб, как буду подписывать документы, Карл, на португальском, Карл???
Но: "Волков бояться, в лес не ходить"
За неделю до поездки в Португалию мы съездили в Нижний Новгород, после чего я заболела, поэтому в Португалию отправилась то ли в простуженном, то ли в гриппозном состоянии. Что, конечно, очень осложняло и без того нелегкие отпускные будни. В первые дни у меня были встречи до обеда и после обеда. Честно говоря, не было времени даже на обед.
Если же серьезно, то до обеда я чувствовала себя еще ничего (благо, мы с риэлторами и кофе пили в паштелариях, и действовали еще назальные капли). А после обеда начинался настоящий ад: голова чугунная, кашель, усталость, голод.
Первая встреча была запланирована прямо в день прилета. Риэлтор - португалец. Я не возлагала на эту встречу каких-либо надежд, в основном нужно было настроиться на работу и естественно оценить, что япойму из нашего с ним разговора. Зато тот факт, что я, едва приехав, уже бегу на деловую встречу, да еще и конкретно на станцию метро Senhor Roubado, очень позабавил Криштину (девушку-хоста). Вместе с ней мы посмеялись от души: конечно, "Обкраденный сеньор" - не лучшее название для места проживания. Но бывают и хуже. Например, Buraca, то есть, даже не дыра, а дырища-)) То ли дело Almada или Amadora. Правда, на счет последней, Наталья и Марина в один голос убеждали меня на красивое название не покупаться. Дескать, там полно amigos angolanos - то есть чернокожих португальцев и эмигрантов. Хотя у меня предубеждений на этот счет нет.
Итак, первая встреча состоялась в воскресенье: у выхода из метро меня ждал Jorge с семьей в машине. Пока мы ехали к квартире, поотвечала на всякие несложные вопросы в рамках светской беседы, успела спутать 3 и 13, что повеселило Жоржевых дочек. Добрые девочки-)) С числительными у нас вечные проблемы-)
На следующий день было запланировано 2 встречи: до обеда в районе Odivelas (район, на который я положила глаз), после обеда в Алмаде (собиралась просто посмотреть, какие квартиры могут мне предложить там, но всерьез Алмаду я тогда не рассматривала). И Odivelas, и Almada - conselhos, то есть по сути огромные районы. Есть Одивелаш, который непосредственно у одноименной станции метро, а есть и Одивелаш в 5 км от первого через, холмы, пустыри и дороги. Точно так же, есть Almada Velha у самой пристани Cacilhas, а есть Almada - Costa de Caparica - курортный регион полуострова Setúbal. И ехать до него не меньше часа на общественном транспорте из Старой Алмады. Меня, конечно, интересовали квартиры в пешей доступности от метро в случае Одивелаша и недалеко от пристани в Алмаде.
Первые увиденные квартиры мне не понравились категорически: у одной окна комнат выходили на стену. Другая была расположена в каком-то малосимпатичном доме в малосимпатичном закоулке. В третьей нужен был капремонт. А потом мы приехали смотреть квартиру, которую я находила самостоятельно и общалась напрямую с риэлтором, эту квартиру представляющим. Я ее очень хорошо запомнила, потому что она была одним из немногих приличных вариантов. 55м2, светлая, высокий 8 или 9-й этаж. В том ценовом диапазоне, в котором я искала квартиры, такая этажность - редкость. В доме два лифта, от метро 5 минут, район симпатичный и развитый. Все отлично, но нужен неглобальный ремонт. И ванная комната... Самое огромное мое разочарование. Я понимаю, что ванны не всегда встречаются в португальских квартирах. Но тут даже душ в зачаточном состоянии. Комнатенка 2х2 м, санузел совмещенный, по полу в кирпич шириной и в полкирпича высотой выложена стеночка, обозначающая границы душевой, так сказать, кабины. В общем, очень бестолковое распределение в той квартире объявленных 55м2!
После обеда уже в Алмаде меня встретил Sr. Charraz. У него на пару с супругой маленькое, но свое агентство и специализируются они конкретно на районах Feijó и Laranjeira. Квартиры мне понравились, все они вписывались в бюджет, но располагались далеко от центральной Алмады (нужно ехать на автобусе или трамвае, а мне хотелось сократить поездки на общественном транспорте до минимума).
На следующий день снова с Натальей и Мариной мы поехали исследовать районы Buraca, Paço de Arcos, Oeiras. Квартиры разные: были откровенно не варианты (первый этаж, кухня, совмещенная с гостиной и пр), но были и приличные предложения. И даже забавные истории.
В Бураке квартира продавалась уже "со съемщиками". Мне это подавалось под соусом: "Смотрите, как здорово. Вы купили квартиру, а вам уже платят арендную плату". Сомнительный плюс для меня, честно говоря. Но вот так оно было.
Заходим в квартиру, а там девушка. Говорит по-русски, но немного странно. Оказалось (спросила у агентов) эта девушка вместе с братом приехала из Севастополя. Они как раз из числа тех, кто не был рад присоединению Крыма к России. Поэтому эмигрировали в Португалию, получили ВНЖ, как беженцы по политическим причинам. Государство (португальское) помогает оплачивать им коммуналку, работу же они ищут сами. Но украинская диаспора в Португалии огромна, так что это вопрос времени. По 10500 причинам это был не мой вариант.
Вторая же забавная история - следующая. Пока ехали к одной из квартир, Наталья и Марина расписывали мне район, в котором она расположена, как очень благополучный, то есть без черного населения вообще. И вот мы подходим к дому, и что я там вижу: на первом этаже pastelaria, которую держат как раз афропортугальцы, и, соответственно, тусит их рядом порядочно... Квартира не понравилась: дом расположен, может, и в благополучном районе, но как будто посреди какой-то пустыни. Ни деревца, ни тени, ни общественного транспорта - выжженная степь. Хотя каждый раз мне говорилось, что вон она в 10-20 метрах очередная остановка очередного автобуса... А мне не нужен автобус, мне нужна либо электричка, либо станция метро (привет, московские страхи).
Итак, по итогам первых двух дней я:
- поняла, что понять "околоквартирную" лексику несложно;
- что я могу еще месяц-другой ездить и смотреть тонны аналогичных объектов, каждый будет иметь свои плюсы и свои минусы.
Нужно останавливаться.. Я остановилась на квартире с "недованной" в Одивелаше. Ибо без компромиссов и допущений купить квартиру невозможно.
В процессе мне очень помогло то, что я делала фотографии каждой квартиры, а потом с помощью карты, на которой айфон помечал месторасположение всех сделанных фотографий, я определяла, насколько далеко от ОТ находится каждая из квартир.
У меня оставалась запланированной еще одна встреча, которую я не считала такой уж обязательной. Более того, встреча с Vincenzo уже должна была состояться, но я попросила ее перенести (из-за просмотров с Натальей и Мариной). Vincenzo перенес. Изначально он предлагал мне такой план: встречаемся в Алмаде, смотрим квартиры там. Потом едем на его мопеде (Карл!) в Лиссабон и продолжаем осмотр там (так как я в своих требованиях указывала в качестве приоритета Лиссабон, а не Сетубал).
Но на день нашей встречи синоптики не обещали ничего хорошего (единственный день из всей недели), поэтому я написала Vincenzo, что на мопеде из-за непогоды и моей простуды просмотр нереален, втайне надеясь, что он отменит нашу встречу и вообще (я ж уже выбрала!). Но Vincenzo снова пошел на компромисс: ок, приезжай в Алмаду, я возьму свою машину, на следующий день поедем в Лиссабон. Мне показалось, будет по-свински снова отнекиваться, да и почему не посмотреть еще варианты (напоследок)...
В Алмаде Vincenzo встретил меня на станции Pragal на своем стареньком драндулете. Сказал, что на второй машине ездит жена, а на этой его не пустят в Лиссабон из-за соображений экобезопасности. Приехали в первую из квартир, и я поняла, что она мне очень нравится. Небольшая (51м2), 3-й этаж 4хэтажного дома, грамотно скомпонованная, с высокими потолками, деревянными дверями и просторной ванной комнатой, хотя и совмещенной с WC. Однако я выросла в квартире с совмещенным санузлом и нахожу это удобным. Квартира продавалась с оборудованной кухней. Хозяйка - вдова, которая давно уже живет с дочерью, соответственно квартира пустует. Кроме того, по словам риэлтора, сеньора каждую неделю приезжает и убирается. В это охотно верилось, так как квартира находилась практически в стерильном состоянии. В общем я на нее запала..
Потом мы побывали еще в трех, две из которых располагались в центральной Алмаде, но чуть дальше, чем первая, правда, на очень тихих улочках. Третья квартира была на отшибе и Vincenzo сказал, что решил показать и ее тоже больше для сравнения. В этой последней квартире он расстелил на хозяйском столе папку с программой наших посещений с подробным описанием всех отобранных им квартир и маршрутом наших перемещений на сегодня и завтра. А затем пробежался по ссылкам, которые я ему высылала в феврале в качестве понравившихся мне примеров: эта квартира снята с продажи, эту мы можем посмотреть завтра, на счет этой ты, к сожалению, уже договорилась к просмотру с другим риэлтором и тд...
Тут следует сделать лирическое отступление на тему: "Как оно работает".
Vincenzo - агент отделения Remax в Алмаде. То есть, Алмада - его специализация, хотя он может устроить просмотры и в Лиссабоне тоже, воспользовавшись базой Ремакса и подключая к процессу лиссабонских коллег. Если только клиент не вышел на агента, представляющего определенный объект в Лиссабоне, самостоятельно. Профессиональная этика. Вполне логично.
Меня, признаться, очень подкупил подход Vincenzo. Было очевидно, что человек готовился и подошел к делу с максимальной ответственностью. Кроме того, около каждой квартиры он мне показывал и рассказывал об инфраструктуре и даже о рынках (если они были рядом), так как я в предпочтительных требованиях писала, что люблю продукты питания покупать на рынках-)
Я прониклась к Vincenzo доверием и одновременно дошла до кондиции своего вечерне-простуженного состояния. Голова ничего не соображала, я хотела как можно скорее в Лиссабон, домой.
Уже "из дома" я позвонила Vincenzo и сказала, что завтрашняя встреча в Лиссабоне отменяется, но я буду думать по поводу квартиры на Carvalho Serra в Алмаде. Тот вечер и первая половина следующего дня были самыми тяжелыми во всей мартовской поездке. Я должна была выбрать...
Odivelas vs Almada, 5 мин от метро vs 10 мин на "корабле" (катере-шаттле между Cais-do-Sodre и Cacilhas). Квартира, в которой нужен ремонт (хотя и далеко не капитальный) и переделка ванной комнаты против квартиры-живи_хоть_сейчас. Плюс я уже практически сказала "да" Наталье и Марине, и они сторговали немного цену. Кстати, разница в цене: 62.500 против 56.000, то есть существенная.
Утром я должна была ехать на встречу с Натальей и Мариной, чтобы оформлять NIF и предварительный договор в принципе. Вместо этого я ехала сказать им, что я в глубоких сомнениях. Несмотря на их в один голос: "Зато Вы потом сможете продать эту квартиру выгодно..."

[Zabava]

Приехала, сказала. В конце концов я никому ничем не обязана. За "изготовление" NIF я все-таки заплатила, скорее, даже из соображений совсем уж их не расстраивать. В общем, тут по полной начала включаться иррациональная часть меня-)
Попросила до вечера продавцу ничего не говорить взамен на собственное обещание в этот же срок сообщить им окончательное решение. Позвонила Vincenzo, уточнила, успеем ли мы с предварительной сделкой. Он заверил меня, что да. Я немного успокоилась, наконец-то пообедала (!) и поехала в Алмаду, чтобы еще раз своими ножками измерить, как далеко находится квартира от пристани, посмотреть на район, расспросить у жителей о рынке и тп.
И спускаясь от своего "дома" в Лиссабоне (а жила я в районе São Sebastião) до набережной Tejo, я постепенно "выдыхала" и даже_смогла_сделать несколько кадров (первых за ту поездку). А потом на одном из типичных лиссабонских проулочков из открытого окна я услышала песню, которая мне очень нравится: "Amar alguém é viajar pra terra onde ninguém vai.."
Это было как гадание на книге (я ж говорила, что включилась иррациональная часть меня). Я поняла, что выбор квартиры должна сделать сердцем. Как бы забавно и пафосно это не звучало.. Как и во всей "истории" с Португалией: есть рациональные аспекты, но больше необъяснимых, иррациональных, со стороны кажущихся случайными..
В общем, я сделала свой выбор. Вечером позвонила Наталье и сообщила, что он не в их пользу. Позвонила и Vincenzo: уже завтра мы должны будем заняться подготовкой к предварительной сделке.
Но это уже другая история-)

[Zabava]

Часть II
Promessa и escritura
Настало время немного рассказать о Vincenzo. Из имени и фамилии - Vincenzo Scorcella - понятно, что он итальянец. А конкретно, римлянин. Отсюда и любовь к moto-) Живет в Португалии 15 или 20 лет, не помню точно. Отлично владеет португальским, или, как он говорит, portoliano. Из итальянского остался акцент и неистребимое tutto вместо tudo (=все)-) И именно то, что португальский для него также неродной язык, очень облегчает общение. Vincenzo может говорить медленнее, если это необходимо. Он будет терпеливо объяснять непонятные вещи другими словами и немного жестами (ибо, если связать итальянцу руки, он не сможет говорить). В общем, в отличие от португальцев он может понять, как можно не понять португальский-) Кстати, русских клиентов у него до меня не было, и он также впервые столкнулся с некоторыми вещами, которые отсутствуют при работе с гражданами ЕС.

В день нашей встречи с утра я получила по почте NIF от той самой "дочерней" конторы русскоязычного агентства недвижимости, стоивший мне 170€. Кстати, впоследствии я писала им, спрашивая об собенностях налогообложения. Молчание было мне ответом. С удовольствием поменяла поручителя, как только появилась такая возможность.
Первое, что нужно было сделать: открыть счет в одном из португальских банков. С чем мне помог Vincenzo, как и со всем касающимся подготовки документов. Предпочтений не было, поэтому сначала мы сунулись в первый попавшийся банк, им оказался Caixa Geral de depósito, то есть португальский Сбербанк. Там понадобилась какая-то бумажка из finanças - налоговых служб. В finanças мне распечатали вложение с NIF, а также мы узнали, что единственное, что я могу изменить в своих личных данных применительно к ИНН, это поручителя. Я не смогу привязать к NIF свой португальский адрес даже после того, как квартира будет моей. Ок!
В результате открыла счет в Banco BPI. Мне выдали дебетовую карту на предъявителя и организовали доступ в интернет-банкинг. Но ключи доступа обещали выслать позже на адрес квартиры, которую я собиралась купить. Так и сделали, хотя и ошиблись с адресом. Ключи мне передали бывшие хозяева квартиры, настоятельно обращая мое внимание на ошибку в адресе: дескать, уведомите банк. На счет я положила 100€, менеджер сообщила мне, что после покупки нужно будет квартиру застраховать (страховка составляет порядка 80€ в год).
Собственно оставалось подписать предварительный договор. Хозяйка квартиры ждала нас в агентстве. Но тут оказалось, что помимо подписи сеньоры нужна подпись ее дочери. Vincenzo съездил до дочери на мопеде, привез подписанные бумаги, и мы отправились в комнату переговоров. Там я вознесла вслух и в шутку "молитву" во имя избежания последтствий, подписывая бумаги, содержание которых я не совсем понимаю (привет Чаку Паланику-))). Услышав это, Vincenzo кинулся объяснять мне все пункты договора. Разумеется, у меня было некоторое время, чтобы его прочесть, но понять все за 10 минут нереально.
В итоге promessa была подписана, я передала продавцу 5000€ В качестве задатка. В прямом смысле этого слова: передала из рук в руки. Никаких тебе банковских ячеек, к чему все эти условности-)
Договорились о сроке, в течение которого должна состояться окончательная сделка (насколько я помню, он не может быть больше 90 дней). Я собиралась вернуться в Португалию мае. За это время мне нужно было перевести на свой счет в Banco BPI недостающую сумму в 51.000€.
Вообще говоря, покупку можно совершить незамедлительно, сразу оплатив всю сумму. Правда потребуется некоторое время для подготовки документов на покупку. У меня не было этого времени. С другой стороны я хотела дать себе, пусть и призрачную, но возможность, передумать. Однако, не передумала...
Вскоре по приезду в Россию я отправилась домой в Бугульму буквально на один день (день в дороге туда, день в дороге обратно, пятница дома). Дело в том, что открыв счет в зарубежном банке, российский налогоплательщик обязан уведомить об этом факте своей биографии налоговые органы. Сделать это можно по месту прописки или по месту проживания при наличии электронно-цифровой подписи. У меня ЭЦП не было и возыметь ее в короткие сроки не представлялось возможным. Бланки уведомлений можно скачать на сайте ФНС. Мама заранее сходила в наше бугульминское отделение, не с первого захода, зато точно узнала в какой конкретно кабинет идти и какую конкретно Марью Ивановну мне искать. Так что прямо с поезда папа отвез меня в налоговую. Там без лишних проволочек заявление приняли, проставили свои отметки, и я отправилась гулять по родному городу. По которому всегда скучаю..
В Москве изучила условия нескольких банков по безналичным переводам за границу.
1. ВТБ24 со счета на счет 1% от суммы, не более 250 евро+20расходы третьих лиц (270 евро), без ограничений по сумме перевода, перевод 1-2 дня;
2. Газпромбанк без открытия счета 1% от суммы, максимум 6000 руб, без ограничений по сумме перевода
3. Авангард 8 (495) 234-98-98, со счета на счет: 1 % от суммы перевода, но не менее 25 и не более 200 евро; без открытия счета - 1%, не менее 25 евро
4. Альфа в евро в рамках Пакета услуг «Комфорт» составляет 0,7%, минимум - 750 рублей, максимум – 7 500

Самыми выгодными оказались условия "Газпромбанка", чьим клиентом я являюсь. Для осуществления безналичного перевода со своего счета на собственный счет в заграничном банке необходим паспорт и справка из налоговой, за которой я ездила в Бугульму. В этом случае можно перевести денежную сумму без ограничений по размеру. Деньги поступают на счет за границей в течение 2х рабочих дней. Помимо перевода сразу всей суммы со справкой из налоговой существуют и другие возможности перевести деньги. Например, без открытия счета в банке-отправителе и/или небольшими суммами. В последнем случае справка из налоговой может не потребоваться. В Газпромбанке мне предложили еще какую-то страховку непонятно чего в размере 1-2000 руб, которую я ни при каких условиях не получила бы обратно. Я отказалась, свято веря, что деньги дойдут...И они дошли, о чем не сообщила менеджер Banco BPI.
Незадолго до поездки мне захотелось разобраться с налогами и формой собственности, которые между собой связаны. Писала риэлтору, в контору, с которой был заключен договор курирования моего налогового аккаунта, искала информацию в интернет. Толкового ответа не могла найти долго. Пока не наткнулась на англоязычную ссылку, где все было расписано максимально кратко и четко. Чем и делюсь с вами:
1. Плата за оформление сделки IS = 0,8% х Рыночная стоимость
2. Налог в результате перехода права собственности IMT** = % (по таб) х (Рыночная или налогооблагаемая стоимость*)
* Выбирается большее значение. Налогооблагаемая стоимость обычно ниже рыночной
** Не выплачивается в случае, если жилье приобретается как первичное для постоянного проживания
3. Оформление сделки с помощью службы Casa Pronta в моем случае стоила 390 евро
4. Ежегодный налог на жилье IMI = (0,3-0,8%*) x Налогооблагаемая стоимость
* Зависит от региона и типа здания
За несколько дней до поездки Vincenzo попросил меня написать менеджеру банка, чтобы она подготовила ко дню заключения сделки чек на предъявителя - на бывшую хозяйку квартиры. В день заключения сделки я за час до встречи зашла в банк, забрала чек. Первый раз в жизни держала то, о чем так много читала в старых книжках зарубежных авторов. Помните все эти: "Он выписал ей чек."
Escritura должна была состояться в португальской службе одного окна, которая в случае с недвижимостью называется "Casa Pronta". В процессе покупки участвуют: покупатель, продавец, посредник (риэлтор-mediador), нотариус и представитель государственной службы типа земельного кадастра.
В таком составе мы и собрались. Плюс Паша, который не понимает португальский, но очень внимательно следил за тем, что происходило на мониторе. А на мониторе покупателю и продавцу демонстрируют договор купли-продажи, который в режиме реального времени заполняет представитель земельного кадастра. Смотреть внимательно на монитор имело смысл, так как весь процесс проходил под непринужденный галдеж нотариуса и госслужащей, умудрившихся вовлечь в разговор всех. Например, о том, как одна из них во времена оны совершила круиз из Москвы в Питер, а другая училась кататься на лыжах на Serra da Estrela. Несерьезные они какие-то-)
Тем не менее договор был составлен и подписан, я передала чек бывшей хозяйке. Хозяйка передала мне свою связищу ключей, долго объясняя какой ключ от чего. Vincenzo передал мне документы на квартиру. Свой комплект ключей он должен быть передать мне в день нашей встречи по поводу переоформления договоров на электричество и воду. Нотариус поздравила меня с покупкой, ровно как и все остальные, и мы помчались домой тестировать связку ключей и вообще.
Все было в порядке. За исключением esquentador'а (здесь и далее колонки). Колонка не работала, соответственно горячей воды не было. Паша попробовал все, что мог - тщетно. На следующий день Vincenzo попробовал все, что мог. Результат тот же. И тут я поняла, что этот момент был мной просмотрен, упущен и теперь это мои расходы. Сначала было непонятно даже, куда звонить и к кому обращаться. Но потом я заметила на двери подъезда, ровно так же, как это делают у нас, бумажку с контактами техников, которые все это чинят: колонки, канализацию, плиты и тп. Позвонила, поговорила с диспетчером. Приятно удивилась и даже несколько раз переспросила, точно ли мастер придет сегодня, через час.
Переспросить - это очень важно, так как во всем моем эпическом общении с португальцами ключевой была фраза: он сказал то-то и то-то, но, возможно, я поняла неправильно.
Затем мне перезвонил мастер, общаться мы начали на португальском, но потом он спросил, говорю ли я на русском-) В общем колонку чинить приехали 2 украинских друга. Ремонт стоил 80€. То есть, по моим ощущениям, как новый аппарат. Так и осталось для меня загадкой: здесь вообще цены таковы на сервисные работы или это был тариф для новичков?..
В любом случае, памятуя мое простуженное состояние в марте, было неудивительно, что esquentador я "прохлопала".
С горячей водой, полотенцем, комплектом постельного белья в квартире уже можно было ночевать. Оставалось переподключить на меня воду и электричество. С этим мне снова снова помог Vincenzo. Электричество поставляет компания EDP, а воду - местная алмадская компания SMAS. С этим (а также с получением caderneta predial, которая нужна в банке для оформления страховки) мы управились за несколько часов. Но банк после 15.00 уже не работал. Поэтому оформление страховки и автоматических платежей в EDP и SMAS пришлось отложить на следующий день.
В банк я отправилась уже одна, без Vincenzo. Страховку мы оформили, а вот по поводу автоплатежей менеджер сказала мне, что работает обратная практика: поставщикам благ сообщают реквизиты банка, поставщики выставляют счет банку, списание происходит со счета клиента без его участия. Но, разумеется, с уведомлениями в виде платежек (faturas).
Мне эти автоплатежи очень удобны, поэтому я отправилась сначала в EDP, потом в SMAS. Однако и там, и там оказалось, что мы это уже сделали вчера с Vincenzo. Вот он классический пример моего недопонимания, что собственно происходит-)
Мысленно поблагодарила ещё раз Vincenzo за предусмотрительность и, наконец, выдохнула. Все: покупка совершена!
--
Оригинал здесь:
http://zabavai.livejournal.com/379780.html
http://zabavai.livejournal.com/380303.html

[OlgaF]

Спасибо, очень интересно. Хоть мне и не светит купить квартиру в Португалии, но интересен сам процесс покупки.
У меня друзья-португальцы живут в Алмаде. Мне там нравится, океан рядом.

[Zabava]

Спасибо, очень интересно. Хоть мне и не светит купить квартиру в Португалии, но интересен сам процесс покупки.
У меня друзья-португальцы живут в Алмаде. Мне там нравится, океан рядом.

спасибо за отзыв
Алмада на самом деле огромна. В Большую Алмаду входит куча весьма разбросанных по местности районов. В Центральной Алмаде, где расположена квартира, мне нравится - обычный такой спальный район. Много магазинов разных профилей и рынок в шаговой доступности.
Также на ОТ можно доехать до Форума - большой ТЦ с Ашаном. Икея вроде как тоже в Алмаде есть.
Кораблики раньше пугали - как это зависеть от их расписания и вообще находиться от Лиссабона через реку. Потом вспомнился Стамбул, где люди именно так и живут, передвигаясь часто на паромах.
А в случае Алмады и Лиссабона это дело 10-15 минут
Ездили мы на Costa de Caparica. Есть снобы, которые не считают то побережье за океанское. Но по мне (сухопутной крысе, выросла в регионе, где фактически нет большой воды) так: отличный океан там, отличный! Не Назаре, но тоже супер!

[OlgaF]

Да, я знаю. Алмада из множества других "городков" состоит: Pragal, Cova da Piedade, Laranjeiro, Feijo, Sobreda и т.д.
В Almada Forum я была, там рядом еще Парк Мира.
На кораблике много раз "переплывала" Тежу Это всего лишь дело привычки. Паром до Касильяша ходит каждые полчаса, если не ошибаюсь.
Мне тоже очень нравится океан на Costa da Caparica. Для меня это куда больший океан, чем в Эшториле или Кашкайше Сами лиссабонцы ездят на пляж именно на Капарику. Там есть очень красивое место Fonte da Telha.
В Алмаде очень много всяких музыкальных фестивалей, особенно летом.
Можно съездить на мыс Espichel и в Serra da Arrábida, все это очень красивые места

[Zabava]

Да, я знаю. Алмада из множества других "городков" состоит: Pragal, Cova da Piedade, Laranjeiro, Feijo, Sobreda и т.д.
В Almada Forum я была, там рядом еще Парк Мира.
На кораблике много раз "переплывала" Тежу Это всего лишь дело привычки. Паром до Касильяша ходит каждые полчаса, если не ошибаюсь.
Мне тоже очень нравится океан на Costa da Caparica. Для меня это куда больший океан, чем в Эшториле или Кашкайше Сами лиссабонцы ездят на пляж именно на Капарику. Там есть очень красивое место Fonte da Telha.
В Алмаде очень много всяких музыкальных фестивалей, особенно летом.
Можно съездить на мыс Espichel и в Serra da Arrábida, все это очень красивые места

ух-ты сколько прекрасных мест в моих пенатах-))

[karaulich]

спасибо за подробный рассказ! очень интересно