Покупка квартиры в Португалии.

[Sr Pedro]

В развитие темы. На 12 запросов ответил лишь один человек. Узнав, что речь о сумме до 80 тыс., пропал. Через два дня возникла дама, которая, сославшись на синьора, предложила вариант за 135. На первом этаже в новостройке. В округе - пустырь. Это будет ареа перфейта, заверила она. Всего через 30 лет. Что-то мне не очень все это понятно. Рассказы про счастливое завтра уже сегодня начинают напоминать истории за небольшие деньги.

Для тех, кто собирается сослаться на московские цены - да, однушка в Бутово стоит (якобы) до 100 тыс, а тут Эуропа. Да, на разных сайтах представлены красивые виллы с бассейнами и т.д. от 350 тыс. При разговоре с риелтором выясняется, что все совсем не так - обременение или еще куча причин. Короче, будьте крайне внимательны! Удачи всем!

[Sr Pedro]

В развитие темы. На 12 запросов ответил лишь один человек. Узнав, что речь о сумме до 80 тыс., пропал. Через два дня возникла дама, которая, сославшись на синьора, предложила вариант за 135. На первом этаже в новостройке. В округе - пустырь. Это будет ареа перфейта, заверила она. Всего через 30 лет. Что-то мне не очень все это понятно. Рассказы про счастливое завтра уже сегодня начинают напоминать истории за небольшие деньги.

Для тех, кто собирается сослаться на московские цены - да, однушка в Бутово стоит (якобы) до 100 тыс, а тут Эуропа. Да, на разных сайтах представлены красивые виллы с бассейнами и т.д. от 350 тыс. При разговоре с риелтором выясняется, что все совсем не так - обременение или еще куча причин. Короче, будьте крайне внимательны! Удачи всем!

В итоге была приобретена квартира в Синтре. Цена - почти 110 тыс, из них 9 взяла себе риэлтерская контора за оформление доков и прочие услуги, включая юридическую чистоту сделки. Спустя год посыпались извещения из налоговой - не уплачено то, не уплачено се. В итоге оказалось, что прежние хозяева не платили почти 7 лет и долг превысил 10 тыс евро. Два срочных перелета в Лиссабон, тонна бумаг, охи и вздохи, все разводят руками и не понимают, как такое могло случиться. От судебной перспективы отбились, но впечатлений получено немеряно. Еще раз призываю - будьте бдительны! Контора, кстати, не рога и копыта - Remax

[Nelli]

Быть может кому-то пригодится то, что я нарыла в интренете. Это то, что действительно сейчас:
Дело покупка недв в Португалии - так я назвала страничку в своем блокноте. Здесь без систематизации, копировала по мере появления информации, так что , уж, простите, есть повторы.Ищите то, что нужно. Но эти советы нужно учесть, так как можно быть обманутым без знания этих тонкостей. Перевод гугл, может быть не везде подправила, так что не судите строго.

При покупке недвижимости: надо узнать, что дом отвечает всем юридическим требованиям, есть ли залоги и кредиты, если кондоминиум, то надо подойти к администрации кондоминиума и узнать, какие прежний владелец имел квоты и какова сумма расходов на общие нужды.

Узнать сумму налога на недвижимость - налоговая инспекция, узнать свободна ли собственность от наследников, не находится ли она в аренде, или в пользовании третьими лицами.

Узнать дату постройки дома и историю тех, кто строил такие дома, посмотреть их строения.

Помнить, что в домах окнами на север прохладнее летом, но более высокие затраты на отопление и они более восприимчивы к проблемам влаги. Дом с окнами на восток имеет солнце утром, а юг и запад большие требования от пребывания на солнце.

Обратите внимание на состояние фасада, так как расходы на техобслуж и ремонт в кондоминиумах высоки.
Убедитесь, что нет трещин, отвалившейся плитки или признаков проникновения влаги.

В квартире (доме) обратите внимание на трещины, наличия плесени, влаги и на состояние сохранности материала. Проверьте состояние специальных шкафов на кухне, нет ли признаков деградации, проверьте состояние водных объектов, газа и электроэнергии. Владелец должен предоставить сертификат на потребление эл. энергии.

Проверьте качество отверстий, дверей, окон, наличие солнечных панелей. Узнайте, что относится к общему имуществу кондоминиума (парки, бассейны, сад), так как это могут быть весьма значительные суммы. Учтите эволюцию рынка недвижимости:будет ли повышаться или снижаться цена на дом.


Обратите внимание на инфраструктуру вокруг, узнайте, что за соседи вокруг
Исламская пословица рекомендует: прежде чем рассматривать дом, рассматривайте соседей. Отлично советы, на наш взгляд. В конце концов, неизбежно, будет делиться частью вашей жизни с этими людьми в течение многих лет. При покупке дома, мета разговор с соседями и принять к сведению этот совет: если у них есть много чего, чтобы рассказать о нынешних владельцах, то это признак того, что бы "держать ухо востро".


ГДЕ НАЙТИ ДОМ ВАШЕЙ МЕЧТЫ?

_________________________________________
Независимый юрист обязателен, если не хотите потом проблем и острожнее с земляками! Не полагайтесь исключительно на рекомендации тех, кто финансово заинтересован (юрист агентства не подходит)

Закон о суброгации:покупатели недвижимости получают с недвижимостью и все долги, в том числе налоги, ипотеку, коммунальные платежи. Не покупать без адвоката! Адвокат должен убедиться, что собственность свободна от долгов и гарантий с помощью сертификата регистрации. Договор должен быть подписан, как можно быстрее после завершения проверок.

Надо знать, что недвижимость может быть построена без утвержденного плана, построенна нелегально, без разрешения на строительство и естественно, что могут быть долги. Если предлагается не указывать полную стоимость, то впоследствии потеряете на оплате налога, на приросте капитала и при отказе можно также нарваться на не возврат денег.

Недостроенное имущество также может иметь подводные камни и прокурор может заставить сломать постройки. Здание должно быть в собственности и все коммунальные услуги продведены, вся инфрастуктура должна существовать:дороги, стоянки, внешнее освещение, озеленение, вода, канализация, электричество,телефон, услуги. Строитель должен предоставить гарантии покупателям от банка, что застройщик не разориться до завершения строительства.
__________________________________________________ _____
Due Diligence - это процесс, в ходе которого агент исследует недвижимость или новую разработку, чтобы убедиться, что все, что было обещано в ходе маркетинга, действительно доставлено после продажи. Каждый аспект свойства должен быть проанализирован во время этого процесса.

Это ответственность агентов, чтобы гарантировать, что все законно и на борту с собственностью, но как это достигнуто?

Лучший подход - нанять специально обученных юристов (желательно со строительным образованием), которые рассмотрят все следующие аспекты собственности:

Кому принадлежит проект, земля и / или недвижимость?
Продавцы являются владельцами и могут свободно продавать.
Все необходимые разрешения на планирование были предоставлены и должным образом соблюдены.
У собственности нет просроченной задолженности.
Нет проблем с планированием.
Банковское финансирование было обеспечено.
Там нет необычных условий с продажей.
Контракты представлены на английском и португальском языках.
Страхование застройщика было обеспечено для новой сборки.
10-летнее структурное страхование было надежным.
__________________________________________

Агент по недвижимости должен членом профессиональной ассоциации(AMI), общества по недвижимости или Ассоциации медиаторов Алгарве (AMA). Это отбражается в лицензии.

Если платите через агента, то убедитесь, что они переводятся на другой счет (предпочтительно облигационный).
______________________________-
Если агент проявдяет мало интереса к тому, чтобы выяснить, что Вы хотите - ищите агента в другом месте.Агент может попросить подписать документ на работу с ним прежде, чем будет показывать недвижимость (чтобы защитить себя). Учтите, что агенты не работают по субботом и воскресеньям и в свой обед.

Делайте заметки о понравившейся недвижимости, фотографируйте, отмечайте на карте.Больше внимания на недостатки. Не позволяйте давить на себя.Адвоката лучше нанимать независимого и самостоятельно, а не по рекомендации агента. (он может получать процент от такой сделки)

_______________________________________________
Дополнительные расходы при покупке.

Покупатели должны остерегаться того, чтобы объявить цену, которая намного ниже реальной стоимости, для которых имеются жесткие санкции. Ставка платы при покупке недвижимости в Португалии может включать в себя следующее:

налог на передачу недвижимости от 2 до 8% в зависимости от ст-ти жилья (только недвижимость при перепродаже);
Налог на добавленную стоимость - 19% (новые строения только);
Гонорары нотариуса, примерно 153 евро плюс еще за дополнительные расходы за поправки в документе 1,25 евро;
Юридические сборы: 1-2% от покупной цены, может быть от фактической работы, но не меннее 1000 евро. Тарифы надо согласовать заранее в договоре с юристом.;
Закон о регистрации: от 0,75-1% от стоимости недвижимости;
Плата инспектору землемеру(если он используется) от 550 до 800 евро(по желанию);
сборы на агента по продаже:
Агенту:5-10% - оплачивается продавцом;
сборы (только новые строения) на подключение коммунальных услуг - вода, газ,электричество, установка счетчиков.
Большинство налогов оплачиваются покупателем или входят в стоимость. Всякий раз, вы должны точно знать какова общая цена будет до подписания контракта. Обратите внимание, что налог на передачу (SISA), оплата нотариального акта и регистрационные сборы не применяются при покупке имущества, принадлежащего оффшорной компании.

Ежегодный муниципальный налог-IMI: в Албуфейра 0,5%;Лоле- 0,4%. Если размер налога IMI не превышает 250 евро, то он выплачивается в апреле каждого года. Если сумма налога выше, то она выплачивается равными частями 2 или 3 раза в год, в апреле и ноябре или апреле, июле и ноябре соответственно.
_______________________________________________


Независимый юрист! должен:

Due Diligence - это процесс, в ходе которого независимый агент исследует недвижимость или новую разработку, чтобы убедиться, что все, что было обещано в ходе маркетинга, действительно доставлено после продажи. Каждый аспект свойства должен быть проанализирован во время этого процесса.

Это ответственность агентов, чтобы гарантировать, что все законно и на борту с собственностью, но как это достигнуто?

Лучший подход - нанять специально обученных юристов, которые рассмотрят все следующие аспекты собственности:

Кому принадлежит проект, земля и / или недвижимость?
Продавцы являются владельцами и могут свободно продавать.
Все необходимые разрешения на планирование были предоставлены и должным образом соблюдены.
У собственности нет просроченной задолженности.
Нет проблем с планированием.
Банковское финансирование было обеспечено.
Там нет необычных условий с продажей.
Контракты представлены на английском и португальском языках.
Страхование застройщика было обеспечено для новой сборки.
10-летнее структурное страхование было надежным.

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Акт передачи права пользования недвижимостью

Акт предусматривает, что покупатель получает право собственности на имущество со всеми неотъемлемыми правами.
Гарантирует, что название это здорово, продавец является законным владелец имеет право продавать и нет никаких препятствий для реализации ипотеки или перепродажи.
_________________________________________
Контрольный список

Получить официальные записи о собственности в Земельной книге:

-Лот: зарегистрированы как земли для строительства

-Сельские земли: проверить PDM и конкретные правила для разрешения на строительство

-Готовое жилье или часть здания (фракция)
-Получить справку на имущество, зарегистрированное в ЗАГСе Land и налоговой администрации, гарантируя, что нет никаких гарантий, связанные с правом собственности (ипотеки, неделимого). Убедитесь, что это от имени продавца

-Подтвердите получение всех лицензий. Дома, построенные после 1951 года должны быть лицензии на жительство. В случае зданий, построенных после 30 марта 2004 года, наличие помещений Техническое кроме лицензии пребывания потребуется.

- Посмотреть Муниципальный генеральный план (PDM) и проверить, нет ли общественных работ проекта, влияющие на стоимость имущества, которые могут повредить вам.

!В случае сельскохозяйственных земель, соседи имеют право первого отказа.
__________________________________________________ ____
Необходимые документы
Чтобы зарегистрировать покупку и продажу долговых договора продавец будет обязан предоставить следующие документы:

-Содержание сертификата Земельного Кадастра, действителен в течение 6 месяцев, выданная Управлением земельных книг

- Земельная книжка, выданная налоговой службой, в которой имущество зарегистрировано и есть отметка об уплате налога, которая действует в течение одного года

- Свидетельство Матрица, действительна в течение 6 месяцев, выданная налоговой службой в отсутствии Справочник здания?????

- Недвижимость должна иметь действующую лицензию на строительство,она выдается муниципалитетом, если строительство здания производилось позднее 13 августа 1951 года. Наличие лицензии на использование является необходимым условием для правовой продажи, которая предполагает предыдущее корректное разрешение на строительство.

- Земля и здания имеют различные налоговые отчеты, так должно подтвердить существование обоих.

Договор купли-продажи
Это соглашение устанавливает условия сделки, такие как личность владельца, подробное описание имущества, в пределах земельных, записей, налогового идентификационного номера, цена покупки, значения сигнала и даты написания.
Обычно контракт подписывается в течение 30 дней с даты бронирования. На этом этапе, и покупатель будет платить предварительный залог - депозит (между 10% и 30%).
В Португалии, стороны по договору обязаны в договоре купли-продажиописать детали работы: описание недвижимости, цену, форму оплаты, дату продажи, гарантии, санкции и т.д.

Пока договор купли-продажи не подписан, продавец не несет никаких обязательств. Стоит помнить, что должно быть добавлено к договору необходимые положения, которые защищают покупателя в любой ситуации, что это не ваша ответственность, если сделка поставлена под угрозу. Например, получение ипотечного кредита или разрешение на строительство может раздвинуть границы ожидаемого времени.

Депозит: Если покупатель отказывается от покупки, то он теряет внесенный залог. Если продавец отказывается от продажи, покупателю будет возмещена сумма вашего депозита и ему будет оплачена компенсация, как правило, на сумму депозита

Документы, необходимые:
Налоговая карточка покупателя и продавца

Удостоверение личности или паспорт: покупатель и продавец

Последняя проверка: Незадолго до подписания акта, желательно, посетить недвижимость и проверить, что здание находится в том же состоянии, как тогда, когда покупатель его посетил. Вы должны также подтвердить, что все оборудование включено в договор и установлены правильно.(это важно, так как во время процесса согласования хозяин может вывезти оборудование и еще то, что должно принадлежать покупателю по договору.

Нотариальный акт (документ)

Если вам нужно взять кредит в банке, вы должны зарегистрировать ипотеку в ЗАГСе. Земля и дело с Временным приобретения регистрации.

После оплаты муниципального налога на обременение передачи недвижимости (IMT), будьте готовы подписать акт.
Акт будет подписан в присутствии компетентного органа, легализующего акт (см информацию о Simplex выше), что подтверждает передачу права собственности.
Компетентный орган должен проверить личность сторон и действительность сделки, как юридическую сторону и с фискальной точки зрения. Это тот документ, который дает покупателю право собственности на имущество. Тем не менее, следует отметить, что наиболее важным при покупке дома является регистрация собственности в земельном кадастре. Только после регистрации решение о продаже недвижимости может быть исполнено в отношении третьих сторон.

Длительность процесса продажи:
5-20 дней, чтобы получить сертификат контента и матрицу сертификат

1 недели до 1 месяца, чтобы получить лицензию корпуса, если продавец ее не имеет

От 1 недели до 1 месяца до согласования условий договора купли-продажи

2 недель до 3 месяцев, чтобы подписать акт и оплатить остаток продавцу

Один месяц для завершения сделки путем регистрации в Земельном реестре от имени покупателя
_________________________________________________

Текст слишком длинный. См.продолжение в следующем комменте

[irinka_kra]

Спасибо за очень подробную информацию!

[emigrant]

Может кто сталкивался с ипотечным кредитом в Португалии. Интересует, если 2х летняя резиденция, но есть контракт, IRS и т.д. есть смысл обращаться в банк?

[Миша]

Полезное познавательное видео по теме, если кому интересно...
https://youtu.be/T7FdNaxH0ns

[le_bell_ka]

Хорошее видео, полезное

[Deepmarik]

Подскажите, пожалуйста какова сейчас процедура заверения справки о доходах в консульском отделе посольства Португалии в Москве?

[Миша]

Подскажите, пожалуйста какова сейчас процедура заверения справки о доходах в консульском отделе посольства Португалии в Москве?

Я думаю, что за наиболее актуальной и достоверной информацией лучше обратиться непосредственно в консульство. Новый консул, новые порядки, получивших услуги за это время не так много, поэтому информации мало.
К слову, не очень понятно, что именно подразумевается под "заверением справки о доходах". Заверение перевода? Если да, то судя по ветке про студенческие визы, халява с заверением простых переводов на месте закончилась и нужно приносить нотариальные и кто-то писал даже, что и с заверением (апостилем?) минюста.